Perbedaan HGB dan SHM – Memiliki properti dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) memang memberikan kewenangan untuk mendirikan bangunan di atas lahan yang bukan milik sendiri. Namun, bagi Anda yang menginginkan kepastian hukum dan nilai investasi jangka panjang, peningkatan HGB ke SHM menjadi langkah strategis yang sangat direkomendasikan. Dengan mengubah sertifikat HGB menjadi SHM, Anda tidak hanya mendapatkan hak milik penuh atas tanah dan bangunan, tetapi juga membuka peluang lebih luas dalam pengelolaan aset properti. Artikel ini akan membahas secara tuntas biaya peningkatan HGB ke SHM, termasuk syarat dokumen, prosedur pengajuan, hingga tips menghemat biaya agar proses berjalan lancar dan efisien.
Pengertian HGB dan SHM
Sebelum membahas lebih jauh tentang biaya peningkatan HGB ke SHM, penting untuk memahami perbedaan mendasar antara kedua jenis sertifikat ini. Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, dengan jangka waktu tertentu yang biasanya berlangsung selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun .
Sementara itu, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan properti terkuat yang diakui negara, sebagaimana di atur dalam Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. SHM memberikan hak penuh, bersifat turun-temurun, dan tidak memiliki batas waktu kepemilikan . Perbedaan HGB dan SHM yang paling signifikan terletak pada jangka waktu dan kepastian hukum yang diberikan. Pemegang HGB hanya memiliki hak atas bangunan, sedangkan SHM memberikan hak penuh atas tanah dan bangunan di atasnya .
Biaya Peningkatan HGB ke SHM
Salah satu pertanyaan yang paling sering muncul adalah berapa biaya peningkatan HGB ke SHM. Kabar baiknya, pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN telah menetapkan biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) untuk peningkatan hak ini hanya sebesar Rp50.000 per sertifikat hak atas tanah . Namun, perlu dipahami bahwa biaya tersebut hanyalah komponen PNBP, sementara masih ada komponen biaya lain yang perlu di perhitungkan.
Berikut rincian biaya peningkatan HGB ke SHM secara lengkap:
1. Biaya PNBP BPN
Biaya resmi yang dibayarkan ke negara sebesar Rp50.000 per sertifikat, dengan lama proses pengerjaan sekitar 5 hari kerja .
2. Biaya BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di hitung sebesar 5% dari NPOP dikurangi NJOPTKP. Sebagai contoh, jika NJOP tanah Rp2 juta/m² dengan luas 200 m², maka BPHTB yang harus dibayar sekitar Rp6,8 juta .
3. Biaya Pengukuran dan Validasi
Untuk luas tanah di atas 600 m², di perlukan biaya pengukuran tambahan dan konstatering report. Contohnya, untuk luas 800 m², biaya pengukuran sekitar Rp292.000 dan konstatering report sekitar Rp191.000 .
4. Biaya Notaris/PPAT
Jika menggunakan jasa notaris atau PPAT, biaya yang dikenakan berkisar antara Rp2 juta hingga 0,5-1% dari nilai transaksi .
5. Biaya Balik Nama
Jika pemegang HGB bukan pemilik saat ini, diperlukan proses balik nama yang akan dikenakan biaya tambahan .
6. Biaya Validasi dan Administrasi Lainnya
Termasuk biaya pengecekan sertifikat, administrasi berkas, dan biaya-biaya operasional lainnya.
Simulasi Biaya Total:
-
PNBP: Rp50.000
-
BPHTB: ± Rp6,8 juta (contoh tanah 200m²)
-
Total estimasi: Rp6-8 juta tergantung luas dan kondisi tanah
💡 Poin Penting:
PNBP resmi BPN hanya Rp50.000 per sertifikat
BPHTB menjadi komponen biaya terbesar
Total biaya berkisar Rp6-8 juta untuk luas standar
Penggunaan jasa notaris bersifat opsional namun disarankan
Syarat Dokumen Peningkatan HGB ke SHM
Untuk mengajukan peningkatan status dari HGB ke SHM, Anda perlu menyiapkan dokumen-dokumen berikut :
-
Formulir permohonan yang sudah di isi dan di tandatangani di atas materai cukup
-
Surat kuasa bermaterai (jika di wakilkan)
-
Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon
-
Fotokopi NPWP
-
Sertifikat HGB asli
-
Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
-
IMB atau surat keterangan kepala desa/lurah untuk rumah tinggal dengan luas sampai dengan 600 m²
-
Surat persetujuan dari kreditor (jika masih ada hak tanggungan)
-
Bukti pembayaran PNBP
Syarat Tanah dan Pemilik
Tidak semua HGB dapat di tingkatkan statusnya menjadi SHM. Berikut ketentuan yang harus dipenuhi :
Syarat Tanah
-
HGB masih aktif atau telah berakhir masa berlakunya
-
Tanah tidak dalam sengketa
-
Tidak sedang di jaminkan (kecuali ada persetujuan kreditor)
-
Tanah di gunakan untuk rumah tinggal, ruko, atau rumah kantor
-
Luas tanah maksimal 600 m² untuk rumah tinggal perorangan
-
Sesuai dengan tata ruang wilayah
Syarat Pemilik
-
Pemegang hak adalah Warga Negara Indonesia (WNI) perorangan
-
Memiliki identitas diri yang sah
-
Pemegang hak yang masih hidup atau ahli waris jika sudah meninggal
-
Bukan HGB milik perusahaan/badan hukum
Proses Pengajuan HGB ke SHM
Proses peningkatan hak dari HGB ke SHM harus di lakukan melalui Kantor Pertanahan (Kantah) setempat. Berikut tahapan yang perlu di lalui:
1. Cek Status Sertifikat
Pastikan HGB masih berlaku atau sudah berakhir, dan tidak ada sengketa atau masalah hukum lainnya.
2. Persiapan Dokumen
Kumpulkan semua syarat dokumen yang di perlukan secara lengkap dan pastikan semuanya masih berlaku.
3. Pengajuan ke BPN
Datangi Kantor Pertanahan setempat dan serahkan formulir permohonan beserta dokumen pendukung .
4. Pemeriksaan Berkas
Petugas akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen yang di ajukan.
5. Pembayaran Biaya
Lakukan pembayaran PNBP sebesar Rp50.000 dan BPHTB sesuai perhitungan .
6. Verifikasi BPN
Petugas BPN akan melakukan verifikasi data fisik dan yuridis, termasuk pengukuran ulang bidang tanah jika di perlukan .
7. Penerbitan SHM
Setelah semua proses selesai dan di nyatakan memenuhi syarat, SHM akan di terbitkan dalam waktu sekitar 5 hari kerja .
8. Pengambilan Sertifikat
Ambil SHM yang sudah jadi di Kantor Pertanahan.
✅ Tips Mempercepat Proses:
Siapkan dokumen secara lengkap sebelum datang ke BPN
Pastikan semua berkas sudah di fotokopi dan di cocokkan
Datang lebih awal ke kantor pertanahan
Gunakan aplikasi Sentuh Tanahku untuk memantau progres
Lama Proses Peningkatan HGB ke SHM
Proses peningkatan HGB ke SHM relatif cepat jika semua dokumen lengkap. Berdasarkan informasi resmi dari Kementerian ATR/BPN, lama proses pengerjaan adalah 5 hari kerja . Namun, waktu ini bisa bervariasi tergantung beberapa faktor:
-
Kelengkapan Dokumen: Semakin lengkap dokumen, semakin cepat proses verifikasi
-
Luas Tanah: Untuk tanah di atas 600 m², di perlukan pengukuran tambahan yang memakan waktu lebih lama
-
Lokasi Tanah: Kantor pertanahan di daerah yang berbeda mungkin memiliki kapasitas dan efisiensi yang berbeda
-
Status Sertifikat: Jika ada sengketa atau hak tanggungan, proses akan lebih lama
-
Penggunaan Notaris: Menggunakan jasa notaris dapat mempercepat administrasi
Faktor yang Mempengaruhi Biaya Peningkatan
Biaya peningkatan HGB ke SHM tidak selalu sama untuk setiap kasus. Beberapa faktor yang mempengaruhi total biaya antara lain:
-
Luas Tanah: Semakin luas tanah, semakin besar biaya pengukuran dan BPHTB
-
Nilai Tanah (NJOP): Semakin tinggi NJOP, semakin besar BPHTB yang harus di bayar
-
Lokasi Tanah: Daerah dengan nilai tanah tinggi akan memiliki BPHTB lebih besar
-
Kelengkapan Dokumen: Dokumen yang tidak lengkap mungkin memerlukan proses tambahan yang berbiaya
-
Status Sertifikat: Jika ada masalah seperti sengketa atau hak tanggungan, biaya tambahan mungkin di perlukan
-
Penggunaan Notaris: Menggunakan jasa notaris akan menambah biaya namun memberikan kemudahan administrasi
Manfaat Mengubah HGB ke SHM
Mengapa Anda harus mempertimbangkan peningkatan HGB ke SHM? Berikut manfaat yang bisa Anda peroleh :
-
Kepemilikan Penuh: SHM memberikan hak penuh atas tanah yang tidak terbatas waktunya
-
Nilai Properti Meningkat: Properti dengan SHM memiliki nilai jual lebih tinggi
-
Kepastian Hukum: SHM adalah bukti kepemilikan terkuat yang di akui negara
-
Mudah Di Agunkan: Properti SHM lebih mudah di jadikan jaminan kredit di bank
-
Tidak Perlu Perpanjangan: Berbeda dengan HGB yang harus di perpanjang, SHM berlaku selamanya
-
Investasi Aman: Minim risiko sengketa dan permasalahan hukum di masa depan
-
Dapat Di wariskan: SHM dapat di wariskan kepada ahli waris tanpa batasan waktu
Risiko Jika Tidak Mengubah HGB ke SHM
Jika Anda memilih untuk tidak mengubah HGB ke SHM, ada beberapa risiko yang perlu di waspadai:
-
HGB Habis Masa Berlaku: Anda harus mengajukan perpanjangan HGB yang memakan biaya dan waktu
-
Kesulitan Jual Beli: Properti HGB lebih sulit di jual karena calon pembeli lebih memilih SHM
-
Risiko Sengketa: Tanpa kepastian hukum yang kuat, risiko sengketa lebih tinggi
-
Biaya Bertambah: Jika HGB mati dan tidak di perpanjang, biaya pengurusan akan lebih mahal
-
Nilai Properti Turun: Nilai properti dengan HGB umumnya lebih rendah di bandingkan SHM
Tips Menghemat Biaya Peningkatan HGB ke SHM
Ingin menghemat biaya peningkatan HGB ke SHM? Simak tips berikut:
-
Urus Sendiri: Hindari menggunakan calo atau perantara yang memungut biaya tambahan
-
Siapkan Dokumen Lengkap: Pastikan semua dokumen sudah lengkap untuk menghindari biaya tambahan
-
Cek Tarif Resmi: Selalu cek tarif resmi di aplikasi Sentuh Tanahku atau situs Kementerian ATR/BPN
-
Ajukan Sebelum HGB Habis: Hindari biaya tambahan jika HGB sudah mati
-
Hindari Calo: Urus sendiri ke Kantor Pertanahan untuk menghemat biaya
-
Konsultasi dengan BPN: Tanyakan langsung ke petugas untuk informasi biaya yang akurat
Baca Juga: Syarat Pengajuan KPR Rumah Second yang Wajib Diketahui!
Kasus Khusus dalam Peningkatan HGB ke SHM
Beberapa kasus khusus memerlukan perhatian lebih dalam proses peningkatan HGB ke SHM:
KPR: Jika properti masih dalam masa KPR, di perlukan surat persetujuan dari bank/kreditor .
Rumah Warisan: Jika pemegang HGB telah meninggal, ahli waris dapat mengajukan dengan melampirkan surat keterangan ahli waris dan dokumen pendukung lainnya .
Rumah Developer: Beberapa developer memberikan kemudahan bagi pembeli untuk mengubah HGB menjadi SHM. Pastikan untuk menanyakan hal ini saat membeli properti.
Ruko dan Apartemen: HGB untuk ruko atau apartemen juga dapat di tingkatkan menjadi SHM, asalkan memenuhi ketentuan yang berlaku .
FAQ Seputar Peningkatan HGB ke SHM
Berapa biaya peningkatan HGB ke SHM?
Biaya PNBP resmi dari BPN adalah Rp50.000 per sertifikat. Namun, total biaya keseluruhan termasuk BPHTB dan biaya lainnya berkisar antara Rp6-8 juta, tergantung luas dan nilai tanah .
Apakah wajib menggunakan notaris?
Tidak wajib. Anda bisa mengurus sendiri ke Kantor Pertanahan. Namun, menggunakan notaris dapat membantu kelancaran administrasi .
Bisa mengajukan secara online?
Saat ini, pengajuan peningkatan HGB ke SHM masih di lakukan secara offline di Kantor Pertanahan setempat, meskipun beberapa tahapan administrasi dapat dicek melalui aplikasi Sentuh Tanahku .
Berapa lama prosesnya?
Proses peningkatan HGB ke SHM memakan waktu sekitar 5 hari kerja, dengan catatan semua dokumen lengkap dan tidak ada masalah .
Apa syarat utama peningkatan HGB ke SHM?
Syarat utama adalah pemohon adalah WNI perorangan, HGB masih berlaku atau telah berakhir, tanah tidak dalam sengketa, dan luas tanah maksimal 600 m² untuk rumah tinggal .
Bisakah HGB yang sudah mati di ubah?
Ya, HGB yang sudah berakhir masa berlakunya tetap bisa di tingkatkan menjadi SHM, asalkan memenuhi ketentuan yang berlaku .
Apakah apartemen dengan HGB bisa di ubah ke SHM?
Bisa, selama memenuhi ketentuan dan bukan merupakan HGB milik perusahaan atau badan hukum .
Apa perbedaan SHM dan SHMSRS?
SHM adalah hak milik atas tanah, sedangkan SHMSRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) adalah hak milik atas unit apartemen atau rumah susun yang berdiri di atas tanah bersama.
Kesimpulan
Peningkatan HGB ke SHM adalah langkah bijak untuk mengamankan investasi properti Anda. Dengan biaya yang relatif terjangkau, khususnya PNBP resmi sebesar Rp50.000, Anda bisa mendapatkan kepastian hukum penuh atas properti yang Anda miliki. Prosesnya pun tidak rumit, hanya memerlukan kesiapan dokumen dan mengikuti prosedur yang berlaku di Kantor Pertanahan setempat.
Keuntungan memiliki SHM sangat signifikan, mulai dari nilai properti yang meningkat, kemudahan dalam transaksi jual beli, hingga kepastian hukum yang lebih kuat. Jika Anda memiliki properti dengan status HGB, jangan tunda lagi untuk meningkatkannya menjadi SHM. Investasi kecil ini akan memberikan perlindungan dan keuntungan jangka panjang yang jauh lebih besar.
Apakah Anda sedang mencari properti dengan status SHM di Alam Sutera, BSD City, Gading Serpong, dan sekitarnya? Jangan ragu untuk menghubungi kami! Tim profesional kami siap membantu Anda menemukan properti impian dengan sertifikat SHM yang jelas dan aman. Kami juga melayani konsultasi dan bantuan untuk proses peningkatan HGB ke SHM.
📞 Hubungi kami di Julfian.com untuk konsultasi properti gratis!
Cari rumah, beli rumah, atau jual rumah di Alam Sutera, BSD City, Gading Serpong, dan sekitarnya? Kami siap membantu! Kami juga melayani wilayah di luar daerah tersebut. Kunjungi julfian.com untuk informasi lebih lanjut dan dapatkan penawaran terbaik untuk properti impian Anda.